Lynn Knittel-Bruk no esperaba un sueño de fiebre financiera cuando heredó un condominio en Lake Worth, Florida, de su difunta tía.
Los agentes sugirieron que la pelotón alcanzaría entre $ 175,000 y $ 220,000. Pero cuando lo enumeró el verano pasado, el interés del comprador era indiferente, y se encontró compitiendo con docenas de otras unidades para la cesión en el mismo enrevesado. A medida que el condominio acumulaba días en el mercado, estaba haciendo una preparación por las tarifas mensuales de la asociación que aumentaron a cerca de $ 800 al mes, más un suscripción de hipotecas.
Siete meses y un cambio de agente inmobiliario más tarde, el condominio finalmente se vendió en febrero por cerca de de $ 90,000. Si el proceso hubiera tomado más tiempo, Knittel-Bruk, de 65 abriles, dijo que estaba preparada para devolver a la pelotón al porción.
“Fue una pesadilla absoluta”, dijo Knittel-Bruk. “No tenía idea de que heredar un condominio en verdad me costaría peculio”.
En todo el estado, los propietarios de condominios, especialmente aquellos en edificios más antiguos, se encuentran cada vez más en situaciones similares. El inventario de condominios y casas adosadas en Florida ha aumentado un 35% desde marzo de 2024, y pocos compradores han surgido incluso cuando los vendedores reducen los precios.
Los precios medios de cesión han bajado un 4,5%, a $ 315,000, desde marzo de 2024, según datos de Florida Realtors. Las unidades todavía tardan más en entregar, más de tres meses en promedio, y el número total de unidades vendidas ha disminuido más del 9% respecto al año precursor.
La corrección presente del mercado se produce cuando la migración a Florida se está desacelerando, y los compradores potenciales enfrentan altas tasas hipotecarias y los crecientes costos de seguro. Pero el quid del problema se remonta al colapso 2021 de un edificio de condominios de 40 abriles en el suburbio de Surfside de Miami, Florida, que mató a 98 personas.
Una investigación federal sobre la causa del colapso aún está en curso, pero los informes preliminares sugieren que las fallas de construcción que dejaron la estructura fuera del cumplimiento de los códigos de construcción jugaron un papel. Una inspección del edificio de 2018 encontró grietas de concreto “significativas” que requirieron reparaciones extensas. En el momento del colapso, el trabajo de restauración de concreto no había comenzado.
En los abriles transcurridos desde el colapso, la Lapso de Florida aprobó reformas radicales diseñadas para evitar otro desastre de Surfside. Las nuevas leyes requirieron inspecciones importantes para la mayoría de los edificios de condominios mayores de 30 abriles, y exigieron la reparación de cualquier problema estructural que revelaron las inspecciones. La carta todavía requería que las asociaciones de condominios reforzaran los fondos de reserva que cubren el mantenimiento de rutina, como las reparaciones del techo y el mantenimiento del montacargas.
Investigación en curso: El personal de rescate trabaja en los restos del edificio de condominios de Champlain Towers South, 25 de junio de 2021, en Surfside, Florida (AP Photo/Gerald Herbert, archivo) ·Prensa asociada
Los cambios tuvieron implicaciones financieras casi instantes para miles de edificios en todo el estado. Gran parte del stock de condominios de Florida se construyó antaño de la lapso de 1990, y muchos edificios carecen de reservas adecuadas. Históricamente, las juntas de condominios podrían sufragar fácilmente para renunciar o resumir las cuotas mensuales destinadas a financiar reparaciones. Muchos lo hicieron en un esfuerzo por ayudar las tarifas bajas para los propietarios.
Ahora, los días de las cuotas baratas han terminado. Continuar en el cumplimiento de las nuevas leyes ha obligado a muchas juntas de condominios a aumentar las tarifas y percibir evaluaciones especiales empinadas para acreditar las reparaciones importantes. En muchas partes del estado, las tarifas de HOA aumentaron en porcentajes de dos dígitos entre finales de 2023 y principios de 2025, según Redfin. En varias comunidades costeras como la Ciudad del Granuja de Nápoles, las tarifas promedio ahora exceden los $ 1,000 al mes.
Enfrentando esos costos más altos, algunos propietarios están optando por entregar. Pero correcto a que pocos compradores están ansiosos por hacerse cargo de esos pagos, los precios de cesión han caído dramáticamente.
En Delray Beach, al septentrión de Fort Lauderdale, una parte del estado donde más del 80% de los condominios tienen más de 30 abriles, el agente inmobiliario Paul Lykins ha sido refrendador de la corrección de precios de primera mano. Vendió el condominio de Knittel-Bruk y tiene otros listados que persisten en el mercado. Él y un posible comprador recorrieron recientemente una pelotón que había sido escasa a $ 230,000 luego de 46 días en el mercado. Su precio de tira original fue de $ 285,000.
“Solo estamos viendo la caída de precios luego de la caída de precios”, dijo Lykins. “Creo que mucha clan está nerviosa por comprar condominios en este momento. Se encargan de una evaluación, pero ¿hay otra evaluación a la dorso de la vértice?”
Adivinar más: ¿Qué es una tarifa de transferencia de HOA y quién paga por ella?
Las evaluaciones y las tarifas más altas pueden ser particularmente insostenibles para los propietarios y jubilados de clase media y trabajadora que confían en los ingresos fijos, y su estrés ha llamado la atención del administrador Ron DeSantis y los legisladores de Florida.
Esta semana, la Lapso de Florida aprobó por unanimidad un esquema de ley diseñado para aliviar parte de la presión sobre los propietarios. La carta le da a los condominios más tiempo para completar los estudios de reserva, y permitirá que las asociaciones eliminen las líneas de crédito e invertirán sus reservas para financiar las reparaciones. Las contribuciones de los fondos de reserva todavía se pueden pausar temporalmente luego de que los edificios completen sus inspecciones de hitos, que se requieren cuando un edificio cumple 30 abriles.
José Pazos, fundador y director ejecutante de A-Smart Cam, que brinda servicios administrativos a asociaciones de condominios en el sur de Florida, cree que la nueva ley debería proporcionar cierto alivio a los propietarios asediados, pero los existencias pueden ser limitados. Las líneas de crédito deben ayudar a las juntas de condominios a cumplir rápidamente con requisitos legales para reservas más altas, pero no está claro cuántos bancos estarán dispuestos a proporcionarlos, dijo. Y la pausa de contribución de reserva se aplica a algunas, pero no todas, las reparaciones esperadas que aparecen en una inspección de hitos.
En muchos de los condominios que ayuda a tener la llave de la despensa, la mayoría de los cuales son mayores, las tarifas para los propietarios se han duplicado o triplicado en los últimos abriles.
“Es muy matizado”, dijo Pazos. “¿Cuánto alivio va a dar a esa duplicación o triplicación? Las reparaciones aún tienen que hacerse”.
Los legisladores de Florida lo han obligado. La representante Vicki López, una republicana del dominio de Miami que patrocinó la nueva carta y que los colegas “de condominios” han sido llamados por su enfoque en el tema, dijo el miércoles durante el debate sobre el esquema de ley que planea continuar trabajando en ello.
“Creo que todos saben cuán enrevesado es verdaderamente este problema”, dijo López a otros legisladores ajustado antaño de que se aprobara el esquema de ley. “Nos hemos esforzado por alcanzar ese delicado permanencia entre la seguridad de nuestros constituyentes que viven en condominios, así como comprender el increíble impacto financiero que a veces estos proyectos de ley en particular que pasamos tienen”.
Jeff Lichtenstein, presidente y fundador de Echo Fine Properties en Palm Beach Gardens, cree que el mercado de condominios más antiguos eventualmente encontrará su permanencia. Dilación que los compradores regresen una vez que tengan una imagen más clara de la lozanía estructural de un edificio y los tableros de condominios hayan mejorado sus reservas.
“La clan no adquisición cuando hay incertidumbre”, dijo Lichtenstein. “A veces la incertidumbre reduce el precio más de lo que debería”.
Pero podría favor más dolor por venir en los próximos abriles a medida que los edificios continúan el prolongado proceso de hacer reparaciones y apuntalar reservas.
“El día podría ser interiormente de dos o tres abriles, o cinco abriles”, dijo Lichtenstein. “No sé.”
Claire Boston es una reportera senior de Yahoo Finance que cubre viviendas, hipotecas y seguros de vivienda.
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